La SCPI

Il existe différentes catégories de SCPI répondant aux divers besoins de leurs investisseurs. Les SCPI de rendement, généralement investies dans l’immobilier professionnel (commerces, bureaux, logistique, santé, activités), visent à fournir un rendement stable et significatif, généralement compris entre 4 % et 7 % par an. Les SCPI fiscales, quant à elles, constituent une alternative aux investissements immobiliers de défiscalisation, offrant les mêmes avantages fiscaux tout en garantissant une plus grande sécurité grâce à la diversification des investissements.

Au sein de ces catégories, on distingue deux types de SCPI : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Les SCPI à capital fixe, souvent les plus anciennes, fonctionnent avec un capital social déterminé à l’avance qui, une fois atteint, reste constant. Ainsi, lorsque qu’un associé vend ses parts, celles-ci doivent être rachetées par une autre personne, ce qui empêche toute variation du capital.

En revanche, les SCPI à capital variable se caractérisent par un capital en constante évolution. Bien que, comme pour les SCPI à capital fixe, un capital social cible soit déterminé, la variabilité provient du fait que lorsque qu’un associé revend ses parts, celles-ci sont annulées, diminuant ainsi le capital, tandis que de nouvelles parts peuvent être émises pour de nouveaux souscripteurs, augmentant ainsi le capital. Contrairement à une idée répandue, une SCPI à capital variable n’a pas un capital illimité, mais un capital qui fluctue continuellement en fonction des souscriptions et des retraits.

La majorité des revenus issus d’un investissement en SCPI sont des revenus locatifs. L’autre catégorie correspond aux revenus de valeurs mobilières provenant du placement de la trésorerie.
Les revenus principaux perçus par un investisseur après avoir investi dans une SCPI sont les revenus locatifs. La SCPI loue des immeubles et reverse les loyers à ses investisseurs. Ces revenus, appelés revenus locatifs, proviennent de la location de biens immobiliers. Pour les déclarer.
La SCPI dispose également d’une trésorerie résultant du décalage entre la perception des loyers et le paiement des charges. Pendant ce laps de temps, cet argent peut être placé sur des produits à risque nul, générant ainsi des revenus modestes mais redistribués aux investisseurs.

Oui à l’instar d’un investissement immobilier classique il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. Soit l’investisseur finance son acquisition auprès de sa banque, soit le conseiller financier peut également proposer des solutions de crédit externes.
Attention l’investissement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie n’est pas possible à crédit.

Il existe aujourd’hui de nombreuses SCPI de différents types (rendement, fiscales) et thématiques (bureaux, commerces, logistique, santé, diversifiées, françaises, européennes), ce qui rend le choix difficile.
Le premier critère à retenir pour un investissement en SCPI est la diversification. Selon le montant investi, il est préférable de diversifier son investissement dans plusieurs SCPI, éventuellement avec différentes thématiques. Une SCPI avec un patrimoine diversifié, tant thématiquement que géographiquement, offre une diversification plus solide qu’un investissement immobilier direct.
Les critères principaux à considérer sont :
• La qualité de la société de gestion (expérience, track record, équipe).
• La diversification du patrimoine de la SCPI (thématiques, taille moyenne des immeubles et des locataires, géographie, qualité des emplacements).
• L’historique des rendements de la SCPI (niveau et régularité), ou pour les SCPI récentes, l’historique et le track record de la société de gestion.
• Les critères financiers de la SCPI : taux d’occupation financier, réserves (report à nouveau, fonds de remboursement, PGR), rendement des acquisitions, et niveau des frais.

Le démembrement viager implique une co-souscription entre un ou plusieurs nus-propriétaires et un usufruitier, similaire à un bien immobilier classique. Les clés de répartition sont déterminées selon le barème fiscal basé sur l’âge de l’usufruitier, permettant de calculer la décote appliquée au prix des parts pour le nu-propriétaire. Le démembrement viager prend fin au décès de l’usufruitier, moment où le(s) nu-propriétaire(s) récupère(nt) la pleine propriété des parts.
Il est également possible d’acquérir des parts en démembrement temporaire. Dans ce cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier s’accordent sur une durée déterminée et sur la décote appliquée au prix des parts pour le nu-propriétaire. Cette décote est calculée en fonction de la durée du démembrement et du rendement escompté de la SCPI pendant cette période.
La plupart des sociétés de gestion proposent de rechercher des contreparties pour les investisseurs souhaitant un démembrement temporaire (en nue-propriété ou en usufruit). En général, les durées proposées varient de 3 à 20 ans.

Comme tout placement immobilier, l’investissement dans des parts de SCPI se conçoit dans une perspective de long terme. Nous vous recommandons une détention de 8 ans, notamment pour amortir les frais de souscription.
Il est également possible d’acquérir des parts en démembrement temporaire. C’est-à-dire que le Nu Propriétaire et l’usufruitier se mettent d’accord sur une durée de démembrement et la décote appliquée au prix de la part (en pleine propriété) pour le nu propriétaire. Cette décote va se calculer en fonction du nombre d’années du démembrement et du rendement espéré de la SCPI lors de la durée de ce démembrement temporaire.

La majorité des sociétés de gestion proposent d’organiser la recherche de contre parties lorsqu’un investisseur souhaite investir en démembrement temporaire (Nu Propriété ou Usufruit) et en général les durées proposées varient de 3 à 20 ans.

Lorsqu’un associé d’une SCPI à capital variable souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait à la SCPI. La cession est compensée par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retraits excèdent les demandes de souscriptions, il n’est pas possible de se désengager immédiatement, sauf si la société de gestion a constitué un fonds de remboursement. Il faut alors attendre l’arrivée de nouveaux associés pour que la SCPI redevienne liquide.

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la société de gestion organise un marché secondaire, c’est-à-dire un carnet d’ordre où les offres d’achats se confrontent aux ordre de ventes comme sur les marché boursiers. Lorsque qu’un acheteur et un vendeur sont d’accord sur le prix la cession s’opère.